Os dejamos por aquí algunas preguntas habituales que se plantean por parte de muchos propietarios de inmuebles en relación con las obras en elementos comunes de una comunidad de propietarios.
¿Puede un copropietario (comunero) cerrar una terraza de forma parcial o total?
En la legislación española, cualquier modificación estructural en elementos comunes de una comunidad de propietarios, como puede ser el cerramiento de una terraza, requiere la aprobación de la junta de propietarios. Según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los propietarios no pueden realizar este tipo de alteraciones que afecten a los elementos comunes sin autorización de la comunidad. Además, cualquier modificación debe cumplir con la normativa urbanística local.
Por tanto, el copropietario no puede cerrar la terraza, salvo que cuente con autorización de la junta por mayoría de 3/5 del total de la comunidad que se refiere tanto a los 3/5 de los vecinos, como que esos 3/5 lo sean de las cuotas de participación.
¿Puede un copropietario cerrar la terraza sin autorización de la Comunidad si otros copropietarios ya lo han hecho anteriormente?
Si otros copropietarios han realizado el cerramiento de sus terrazas y se ha consentido tácitamente por la comunidad, este precedente puede servir como argumento para solicitar el mismo derecho. No obstante, hay que pedirlo de igual modo. Es esencial también verificar que los cerramientos previos se hayan realizado con los permisos necesarios para no incurrir en irregularidades urbanísticas.
No obstante, resulta recomendable que las Comunidades de propietarios adopten, por mayoría de 3/5, los llamados «acuerdos marco para cerramiento de terrazas», cuyo fin es unificar un modelo de cerramiento y no estar dependiendo de peticiones individualizadas.
¿Quién debe asumir las obras de mantenimiento de la terraza?
Las terrazas son elementos comunes aunque tengan un uso privativo. Por lo tanto, la comunidad de propietarios es responsable del mantenimiento estructural y de impermeabilización. Por tanto, el propietario con uso exclusivo debe encargarse de la limpieza y mantenimiento del área utilizada. En caso de daños ocasionados por el uso privativo, el propietario responsable del uso exclusivo/privativo podría tener que asumir los costes de reparación.
¿Puedo hacer obras en mi plaza de aparcamiento?
Las plazas de aparcamiento suelen estar sujetas a las normas concretas de la comunidad de propietarios. Las obras que no afecten a elementos comunes y que no alteren la estructura o seguridad del edificio generalmente pueden realizarse sin necesidad de aprobación. Sin embargo, modificaciones significativas, como la instalación de un punto de carga para vehículos eléctricos, pueden requerir la autorización de la junta de propietarios. Es importante consultar los estatutos de la comunidad y, en su caso, solicitar el permiso correspondiente para evitar conflictos.
Se trata se situaciones con bastante casuística, ya que si bien la plaza es privativa, las paredes y el techo no son privativas por ejemplo. De ahí la importancia de atender a los acuerdos marco que hayan podido adoptarse por la Comunidad de Propietarios.
¿Puedo hacer obras en el trastero de mi piso?
Similar a las plazas de aparcamiento, los trasteros son espacios privativos sujetos a las normas de la comunidad de propietarios. Las obras internas que no afecten a elementos comunes suelen ser permitidas sin necesidad de autorización. No obstante, cualquier modificación que implique cambios estructurales o afecte a los elementos comunes del edificio requerirá la aprobación de la junta de propietarios.
Ahora bien, no se debe olvidar que la finalidad a la deben de estar destinados los trasteros, que no es otra que «guardar cosas». De manera que, cualquier obra que implique cambiar su destino (ejemplo: habilitarlo como vivienda), y a pesar de no afectar a un elemento común, podría ser limitada o impedida por la Comunidad de Propietarios.
En conclusión
En resumen, cualquier modificación en elementos comunes o de uso exclusivo en una comunidad de propietarios debe seguir la normativa establecida en la Ley de Propiedad Horizontal y en los estatutos de la comunidad. Resulta fundamental obtener las aprobaciones necesarias para evitar problemas legales y de convivencia. Siempre es recomendable consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario para asegurarse de que las obras que se van a ejecutar son correctas.
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