¿Contrato de arras y compraventa? Pues bien, para muchos será fácil saber de qué estamos hablando. Pero para otra mucha gente, la cosa no es resulta tan fácil.
Sin embargo, lo cierto es que en el ámbito de las transacciones inmobiliarias existen dos términos fundamentales como son el término de «contrato de arras» y el término de «contrato de compraventa». Pues bien, estos dos términos hacen referencia a dos instrumentos legales cruciales en el proceso de compra o venta de una propiedad, y comprender sus diferencias y repercusiones resulta esencial para cualquier persona involucrada en este tipo de transacciones.
Contrato de arras y compraventa : conceptos
Como ya dijimos cuando hablamos sobre los contratos de arras en este blog, el contrato de arras, muchas veces denominado contrato de señal, es un acuerdo preliminar entre el comprador y el vendedor de un inmueble. En este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía de que cumplirá con la transacción en el futuro. Este pago inicial suele ser un porcentaje que ronda entre un 5% y un 10% del precio total acordado y se considera una señal de compromiso por parte del comprador.
Mientras que el contrato de compraventa es el acuerdo definitivo entre el comprador y el vendedor de un inmueble. En este documento se establecen todas las condiciones de la transacción, incluido el precio, la forma de pago, etc.
Sin embargo, el ordenamiento jurídico español tiene un sistema registral que permite aportar una mayor seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Y es, precisamente, el propio ordenamiento jurídico el que impone que el contrato de compraventa de un inmueble debe ser otorgado en escritura pública (ante notario) para poder acceder con posterioridad al Registro de la Propiedad correspondiente.
Diferencias entre contrato de arras y compraventa
Aunque tanto el contrato de arras como el contrato de compraventa están relacionados con la compra de un inmueble, existen diferencias significativas entre ellos que resultan muy importantes como para estar obligados a tenerlas en cuenta.
Podemos que decir que las dos principales diferencias entre el contrato de arras y la compraventa son:
- Distinta naturaleza jurídica.
El contrato de arras es un acuerdo preliminar que garantiza la celebración futura del contrato de compraventa, pero que por si mismo no produce el cambio de titular o propietario de un inmueble. Mientras que el contrato de compraventa es el acuerdo en el que se produce y transfiere la propiedad del inmueble a la parte compradora.
- Distintas consecuencias.
El contrato de arras permite que una de las partes se pueda echar para atrás sin tener que comprar o vender el inmueble. Ahora, eso si, las consecuencias jurídicas de no querer comprar o vender el inmueble que se había previsto dependerán del tipo de contrato de arras estipulado entre las partes. Empero para el caso del contrato de compraventa, nuestro ordenamiento jurídico no prevé la resolución contractual libre, si no es por la existencia de un incumplimiento contractual por la otra parte, o por las causas específicas y concretas contempladas en el contrato.
Regulación legal del contrato de arras y del contrato de compraventa
Artículo 1454 del Código Civil
El único artículo del Código Civil que hace referencia a las arras es el artículo 1454 que establece que <<Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.>> Por tanto, como se puede apreciar sólo se hace referencia a un tipo de arras como son las penitenciales, que por otro lado cabe decir que son las más habituales. No obstante, cabría también recordar que se podrían pactar unas arras confirmatorias o unas arras penales.
Artículo 1445 del Código Civil
En relación al contrato de compraventa tenemos que atender al artículo 1445 del Código Civil y siguientes que establece que: <<Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.>>
Por último, debemos indicar que hay dos artículos a los que debemos acudir tanto para el contrato de arras como para el contrato de compraventa. Concretamente, nos referimos al artículo 1255 del Código Civil en donde se regula el principio de libertad de pactos entre las partes, así como también al artículo 1.124 del Código Civil que regula el cumplimiento de las obligaciones recíprocas.
Hasta pronto.
Llegados a este punto, me despido de ti, no sin antes recomendarte que busques asesoramiento jurídico en un profesional si ves que hay cosas que se te escapan. El coste para revisar o redactar un buen contrato de arras u obtener un asesoramiento personalizado ante una determinada compraventa en la mayoría de los casos no resultará muy elevado, y sin embargo te puede evitar grandes problemas que tendrán soluciones muy costosas.
Espero que esta información te pueda servir para tu próxima operación inmobiliaria. Y para cualquier cuestión en la que te pueda ayudar, no dudes en contactar conmigo.