El contrato de arras es una figura legal utilizada comúnmente en la compraventa de bienes inmuebles. Este acuerdo preliminar asegura tanto al comprador como al vendedor la intención de llevar a cabo la transacción. Sin embargo, existen varios errores al firmar un contrato de arras que pueden tener importantes consecuencias. En este artículo, analizaremos los errores más comunes y cómo evitarlos, asegurando una transacción segura y eficiente.
Errores al Firmar un Contrato de Arras: Guía Completa para Evitarlos
Antes de hablar de los errores, lo primero que tenemos que tener claro es qué es un contrato de arras. Pues bien un contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de un inmueble donde el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como señal. Existen tres tipos principales de arras: arras penitenciales, arras confirmatorias y arras penales.
Sin entrar a valorar los diferentes tipos, lo cierto es que se trata de un contrato que tiene gran importancia para la futura compraventa. Por eso, si todavía no lo has hecho, te recomendamos que le eches un vistazo a la entrada que publicamos en este blog sobre los contratos de arras: concepto y tipos de arras.
Los errores más comunes al firmar un contrato de arras
1. Falta de Asesoramiento Legal
Uno de los errores más comunes es no contar con asesoramiento legal especializado. Un abogado especialista en derecho inmobiliario le será de gran utilidad revisar y redactar el contrato, asegurando que todas las cláusulas estén correctamente estipuladas y evitarle sorpresas.
¿Consecuencias de la falta de asesoramiento profesional?
- Interpretaciones erróneas de las cláusulas.
- Inclusión de penalizaciones y supuestos muy desfavorables.
- Problemas de legalidad para el caso de incumplimientos.
2. No indicar las condiciones esenciales de la compraventa futura.
Resulta esencial que todas las condiciones de la compraventa estén claramente especificadas en el contrato de arras. Esto incluye el precio total del inmueble, la cantidad entregada en concepto de arras, y el plazo para firmar la compraventa desde el contrato de arras.
Algunos aspectos esenciales a incluir dentro de un contrato de arras:
- Precio de compraventa.
- Cantidad entregada como arras.
- Plazo para la formalización de la compraventa.
- Condiciones de devolución de las arras en caso de incumplimiento.
3. No verificar la situación legal del inmueble
Antes de firmar el contrato de arras, es fundamental verificar la situación legal del inmueble. Esto incluye la comprobación de cargas y gravámenes, así como la situación registral de la propiedad.
Verificaciones que debes realizar
- Certificado de cargas del Registro de la Propiedad (obtener una nota simple)
- Situación catastral.
- Situación de las hipotecas y embargos que puedan gravar el inmueble.
- Inexistencia de expedientes urbanísticos sobre el inmueble.
4. Omisión de plazos y condiciones claras
Los plazos y condiciones deben estar claramente definidos. Pero ya no sólo los plazos, sino las reglas para su cómputo. La omisión de estos detalles puede llevar a disputas y complicaciones en la ejecución del contrato.
Aspectos que no debes olvidar:
- Fecha límite para la firma del contrato de compraventa.
- Condiciones para la devolución de las arras.
- Penalizaciones por incumplimiento de plazos.
5. No visitar el inmueble
No deberías firmar un contrato de arras si no has podido visitar el inmueble.
Visita el inmueble y verifica
- El funcionamiento de los objetos muebles.
- Posibles desperfectos existentes en la vivienda.
Algunas dudas habituales antes de firmar contrato de arras
Antes de firmar un contrato de arras, tanto si decides vender tu propiedad sin agencia inmobiliaria como si vas a comprar, pueden surgirte algunas dudas. Obviamente, si en la operación cuentas con los servicios de un buen agente inmobiliario, las dudas te serán resueltas de forma rápida.
A pesar de ello, vamos a comentar algunas dudas o preguntas frecuentes que se hacen muchas personas a la hora de firmar un contrato de arras.
¿Qué sucede si el comprador/a incumple el contrato de arras?
Si el comprador incumple el contrato de arras, generalmente perderá la cantidad entregada como señal. Esto se debe a que las arras actúan como una compensación al vendedor por el incumplimiento del acuerdo.
Sin perjuicio de esta respuesta genérica, para dar una respuesta definitiva a esta pregunta sería necesario atender al tipo de contrato de arras pactado.
¿Y si el vendedor incumple?
En caso de que el vendedor sea quien incumpla, generalmente deberá devolver al comprador el doble de la cantidad entregada como arras (arras penitenciales, que son las más habituales). Esta penalización sirve como compensación por el incumplimiento del acuerdo.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras antes de la compraventa?
Que no te cuenten mentiras, el contrato de arras no es obligatorio, pero sí es altamente recomendable, tanto para comprador como vendedor. Firmar un contrato de arras proporciona seguridad y formaliza el compromiso de ambas partes en la transacción inmobiliaria.
En conclusión
Firmar un contrato de arras es un paso crucial en el proceso de compraventa de un inmueble. Evitar los errores al firmar un contrato de arras es esencial para asegurar una transacción exitosa y sin complicaciones. Contar con asesoramiento legal especializado, revisar detalladamente el contrato, verificar la situación legal del inmueble, especificar claramente los plazos y condiciones, e incluir cláusulas de resolución en caso de incumplimiento, son prácticas fundamentales para evitar problemas y garantizar una compraventa segura.
Recuerda que un contrato de arras bien elaborado y comprendido por ambas partes es la clave para una transacción inmobiliaria exitosa y sin sorpresas desagradables.
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