Debido a la repercusión que puede tener el contrato de arras en una operación de compraventa, tanto para la parte vendedora como para la parte compradora, en esta breve entrada vamos a tratar dar respuesta a preguntas como por ejemplo ¿qué es el contrato de arras? y ¿qué tipos de arras existen?
Sin duda alguna, se trata de preguntas que en muchas ocasiones los compradores y vendedores se plantean cuando van a realizar una operación de compraventa. Y lo sé de buena tinta, en tanto que en SC inmobiliarias firmamos cada año más de un centenar de contratos de arras.
¿Qué es un contrato de arras?
Cuando se habla de firmar un contrato de arras, nos estamos refiriendo al contrato que sirve como garantía/señal que tienen tanto el comprador como el vendedor de que se llevará a cabo la compraventa de un inmueble. Por tanto, podemos decir que es una «preparación» del contrato de compraventa final. Se trata de un tipo de contrato privado que conlleva un compromiso por parte del comprador/a y otro compromiso por parte del vendedor/a:
- La parte compradora se compromete a comprar el inmueble.
- Mientras que la parte vendedora se compromete a vender el inmueble a ese comprador/a.
Para garantizar este compromiso la parte compradora entrega a la parte vendedora una cantidad de dinero en concepto de depósito/señal/arras. Este depósito, normalmente servirá como parte del precio final a pagar por la compraventa del inmueble, y por tanto se descontará del precio final.
Sin embargo, en caso de incumplimiento de lo pactado entre ambas partes, no siempre va a servir el pago del dinero abonado para que cualquiera de las partes evite la obligación de cumplir con lo pactado en el contrato de arras (de ahí los diferentes tipos de arras).
Consejos a tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras
En mi experiencia profesional puedo decir que han pasado por mi despacho de abogados en ferrol cientos o quizás miles de contratos de arras. Si contamos únicamente el asesoramiento jurídico en las firmas de contratos de arras procedentes de operaciones de compraventa de SC inmobiliarias, hablamos de más de cien operaciones anuales. Así que me permito dejar por aquí una serie de consejos generales que se deben tener en cuenta antes de firmar cualquier contrato de arras:
- Unos días antes de la firma obtén un borrador del contrato que vas a firmar.
- Consulta y revisa el borrador con un abogado de derecho inmobiliario.
- No firmes un contrato de arras sin comprobar o conocer el estado actual del inmueble. Visítalo si es posible.
- No firmes ningún contrato de arras sin comprobar la situación legal del inmueble.
- Firma junto con a la otra parte en todas las hojas del documento.
Tipos de contratos de arras
Resulta importante conocer qué tipo de arras vamos a firmar, ya que las consecuencias como ya he adelantado son muy diferentes. Lo cierto es que es muy habitual encontrarse contratos de arras que dicen que son un tipo, sin embargo en el fondo están regulando otro tipo de arras. Como podrá el lector deducir, este tipo de arras que dicen ser de un tipo y son en el fondo de otro tipo son las que en numerosas ocasiones acaban en los tribunales. De ahí, la importancia de tener muy claro las diferencias entre todos los tipos de arras existentes.
Pues bien, existen tres tipos de contratos de arras:
- Arras penitenciales
- Arras penales
- Arras confirmatorias
Contrato de arras penitenciales
Este tipo de arras van a permitir que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato. En todo caso, como garantía contractual el comprador deberá abonar una cantidad de dinero al vendedor la cual quedará fijada en el contrato.
La cantidad que se fije es importante porque las consecuencias, tal y como señala el artículo 1454 del Código Civil, serán diferentes para el comprador y para el vendedor.
- Si quien incumple es el comprador: perderá la cantidad entregada.
- Si el que incumple es el vendedor: deberá devolver el doble de la cantidad que el comprador le entregó (arras duplicadas).
Contrato de arras confirmatorias
La característica principal de este tipo de arras es que el dinero se va a entregar como parte del precio final de compraventa. Este tipo de contrato de arras no permite la resolución del contrato. Es decir, en caso de incumplir el contrato por cualquiera de las partes, la otra parte podrá exigir el cumplimiento forzoso del contrato.
Lo más habitual es:
- Si el comprador incumple: El vendedor se quedará con las cantidades depositadas y podrá, además, exigir indemnización por los daños y perjuicios causados.
- Si el vendedor es el que incumple: El comprador puede exigir judicialmente, en virtud del artículo 1124 del Código Civil, que se efectúe la compraventa. Aunque también puede optar por resolver el contrato. Además, en ambos supuestos, tanto si opta por exigir el cumplimiento como por resolver el contrato, el comprador podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios.
Contrato de arras penales
La principal característica de este tipo de arras es la suma de las dos anteriores (penitenciales y las confirmatorias). Se trata de unas arras que se establecen como garantía del cumplimiento de un contrato. Es decir, que si se incumple el contrato dará lugar:
- Por un lado, a la entrega de dinero señaladas para las arras.
- Por otro lado, no exime de la obligación de realizar la compraventa, como en las arras confirmatorias.
El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales (artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil).
Este tipo de penalidad contractual viene fijado en el artículo 1152 del Código Civil donde se señala que, en caso de incumplimiento, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses, si las partes no hubieran pactado otra cosa.
Y de la misma manera, el artículo 1153 del Código Civil establece que, el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación adquirida al firmar el contrato pagando la pena, sólo podrá hacerlo en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho en el contrato.
¿Cuánto se paga en el contrato de arras?
Que no te cuenten mentiras. En un contrato de arras se puede pactar la entrega de la cantidad que se quiera, ya que la ley no establece ninguna cantidad. Sin embargo, resulta una práctica habitual escuchar frases como por ejemplo <<hay que entregar el X % siempre>> .
Ahora bien, lo que si que es cierto es que dependiendo de la zona de España en la que nos encontremos, la cantidad que se suele entregarse en concepto de arras al vendedor puede variar. Si bien, podríamos decir que en general esta cantidad suele rondar entre el 5 % y el 10 % del precio pactado de compraventa.
Hasta otra, nos vemos pronto.
Escribo estas breves líneas sobre los contratos de arras, ya que como ya habrás podido leer en este blog, mi actividad profesional se centra en el derecho penal , en el derecho inmobiliario y en el asesoramiento de sujetos obligados por la Ley 10/2010.
Espero que esta información os puedan servir para vuestra próxima operación de compraventa. Y para cualquier cuestión en la que te pueda ayudar, no dudes en contactar conmigo.