Desde el pasado 26 de mayo ya está en vigor la nueva ley de vivienda, que es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Una norma que ha generado muchas críticas, tanto positivas como negativas, durante su tramitación parlamentaria. Y es que seguramente esta nueva ley de vivienda del 2023 generará una serie de consecuencias en los próximos meses, y ahí sabremos si la intencionalidad u objetivos que persigue la norma se cumplen.
Lo que no cabe duda es que la Ley de vivienda del 2023 tendrá unos efectos directos en el mercado de alquiler ya que regula algunas cuestiones que afectan a la Ley de arrendamientos urbanos. Por esta razón, expondremos aquí los puntos que afectan a la relación entre el inquilino y el propietario.
Tipos de propietarios en la Ley de vivienda del 2023.
De conformidad con el artículo 3 de la Ley de vivienda del 2023, se entiende por grandes tenedores a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. También se considerará gran tenedor a aquellos con más de cinco inmuebles de uso residencial en la misma zona tensionada, si así lo estima la comunidad autónoma a la que pertenezca.
Las zonas tensionadas en la nueva Ley de vivienda.
La declaración de las famosas “zonas tensionadas” será competencia de la comunidad autónoma o el municipio y se revisable cada tres años, aunque podrá revertirse antes en caso de que el mercado se haya relajado en el territorio.
La declaración como zona tensionada por parte de la Comunidad Autónoma o del Municipio se podrá hacer efectiva cuando se cumpla alguna de las siguientes condiciones:
- Que el esfuerzo financiero (coste hipoteca o alquiler) supere el 30% de la renta media; o
- Que los precios de la vivienda de alquiler y venta en los cinco años anteriores hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC.
El límite al alquiler en la ley de vivienda del 2023.
La disposición final sexta de la Ley de vivienda del 2023 pone límite a la actualización de las rentas de alquiler. De manera que, durante el 2024 el límite se establece en el 3% mientras que a partir del 2025 las rentas serán actualizadas conforme a un nuevo índice (que todavía no se ha creado), desvinculándose por complemento del índice de precios al consumo y que se denomina Índice de Garantía de competitividad.
Pero no sólo el límite se pone a la hora de actualizar la renta, sino que la Ley de vivienda del 2023 también establece límites a la hora de establecer el precio fijado como renta. Ya que para el caso de pequeños propietarios (menos de 5 viviendas) el precio se fijará mediante indexación a la renta anterior en vigor”. Sin embargo, los grandes propietarios (más de 5 inmuebles), verán limitado el precio de la renta en función del índice de precios de referencia para la zona.
Protección para el arrendatario (inquilino).
Esta nueva ley sobre vivienda establece diferentes medidas de protección para los arrendatarios. Estas medidas son:
- Se prevé una prórroga extraordinaria del arrendamiento de un año si se acredita una situación de vulnerabilidad económica o social; y por un período máximo de tres años si el inmueble está ubicado en zona tensionada.
- Los gastos de la inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo de la parte arrendadora, y no del inquilino. Esta medida, en no tendrá gran repercusión en algunas zonas, ya que por ejemplo las inmobiliarias en Ferrol o inmobiliarias en Coruña tradicionalmente ya venían cobrando los honorarios a la parte arrendadora.
Nuevas normas en los desahucios.
La Ley de vivienda del 2023 establece nuevas normas procesales para que se prosperen los procedimientos judiciales por desahucio en atención a determinadas situaciones concretas.
1ª) Y en este sentido, se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil estableciendo que no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que las que no se especifique:
A. Si el inmueble objeto de la misma constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
B. Si la parte demandante es un gran tenedor de conformidad con la Ley.
C. En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
2º) Además, si concurren las anteriores circunstancias no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
3ª) Se prohíben los desahucios sin fijación de fecha y hora.
4ª) En aquellas situaciones de vulnerabilidad se incrementan los plazos de suspensión de lanzamiento, de uno a dos meses cuando el arrendador (propietario) es persona física, y de tres a cuatro cuando es una persona física.
Derecho Inmobiliario - Ley de vivienda del 2023
Como el lector ya sabrá, Alejandro Seoane Pedreira se dedica fundamentalmente al derecho penal, ejerciendo como abogado penalista, cuya especialidad son los asuntos de blanqueo de capitales. De ahí que la mayor parte del contenido de este blog se relacione con el ámbito del derecho penal.
Sin embargo, hoy publicamos esta entrada en relación con esta nueva norma, que nada tiene que ver con el derecho penal, sino con el derecho inmobiliario. Y es que, esta otra área del Derecho también tiene mucha relación con el letrado Alejandro Seoane Pedreira, ya que es CEO y Director jurídico de la red SC Inmobiliarias.