Debido a que en los últimos años la explotación y disfrute de pisos de uso turístico se han convertido en algo habitual, resultará muy útil escribir algunas líneas en relación con estos pisos de uso turístico en las comunidades de propietarios. Es decir, inmuebles de uso turístico que se encuentran ubicados dentro de una comunidad de propietarios en la que existen también inmuebles destinados a vivienda habitual de los propietarios o inquilinos.
Pisos de uso turístico en las comunidades de propietarios: qué son.
Lo primero que tenemos que definir es el término de <<piso o apartamento de uso turístico>> que no es más que el inmueble cuyo uso se cede en régimen de alquiler de modo habitual con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
Por tanto, si hablamos de pisos de uso turístico dentro de las comunidades de propietarios, nos referimos a aquellos inmuebles que se alquilan con fines vacacionales y que se encuentran dentro de la misma comunidad en la que están otros inmuebles en los que residen sus propietarios, o que se alquilan a inquilinos que desean fijar ahí su vivienda habitual.
Diferencia entre pisos de uso turístico y pisos/apartamentos turísticos.
Lo cierto, es que aunque puedan parecer lo mismo, no son lo mismo.
En esencia, podemos decir que los pisos de uso turístico son viviendas alquiladas por sus propietarios a otras personas por periodos de estancias cortas. Son viviendas que han sido diseñadas y pensadas de acorde al gusto del propietario, y que habitualmente podemos encontrarlas promocionadas a través de plataformas como Airbnb y Booking.com.
Sin embargo, los pisos o apartamentos turísticos han sido específicamente diseñados para ser destinados a fines turísticos. De manera que, normalmente se encuentran ubicados en edificios o complejos dedicados exclusivamente al alquiler para turistas, otorgándoles respecto al ambiente ciertas similitudes a las de los hoteles.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir la existencia de un piso de uso turístico?
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que debemos conocer qué es lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para saber si pueden las comunidades de propietarios prohibir en sus estatutos la existencia de un piso de uso turístico dentro de la comunidad.
Pues bien, para tal fin debemos hacer una lectura del artículo 17.12 de la LPH que establece que <<Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.>>
Por tanto, de la simple lectura de este precepto, no queda claro si pueden prohibir o simplemente limitar o condicionar la existencia de estos pisos de uso turístico en la comunidad de propietarios. Y es que, este artículo habla del <<acuerdo por el que se limite o condicione>>, y no del <<acuerdo por el que se prohíba>>.
Diferentes posturas sobre la prohibición de pisos de uso turístico en las comunidades de propietarios
Pues bien, de lo que acabamos de indicar, podemos concluir que se puede hacer referencia a dos posturas o interpretaciones:
- Por un lado están, los defensores de que la comunidad no puede prohibir el alquiler de uso turístico sino únicamente «limitar» o «condicionar» esta tipología de alquiler. Y por tanto, solo si se alcanza la unanimidad de todos los propietarios, se podría prohibir esta actividad ya que ello supondría modificar las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos de la propia comunidad de propietarios (artículo 17.6LPH).
- Mientras que, por otro lado están los defensores de que la comunidad puede prohibir esta tipología de alquiler, basándose en que aunque la Ley no hace referencia al término «prohibir», precisamente éste es el espíritu de la Ley. Y es que los que defienden esta postura (mayoritaria) mantienen que el legislador lo que ha pretendido es permitir que se puedan adoptar acuerdos válidos de prohibición del alquiler de pisos de uso turístico en las comunidades de propietarios, y que dichos acuerdos estén reforzados por la necesidad de tener que contar con una mayoría amplia de 3/5 de propietarios y cuotas de participación.
¿Qué pasa si se ejerce la actividad de alquiler turístico y posteriormente se prohíbe la actividad?
Pues bien, si un propietario viene ejerciendo dicha actividad (alquiler turístico) en uno de sus inmuebles, y con posterioridad se adopta por la Comunidad un acuerdo que limita este alquiler, no se vería afectado. Y es que, el acuerdo no tiene efectos retroactivos y solo vinculará a los propietarios que quieran destinar su vivienda a uso turístico una vez aprobado el mismo.
Permisos y licencias para pisos de uso turísticos en las comunidades de propietarios.
Ahora bien, debemos indicar que los pisos de uso turístico en las comunidades de propietarios requieren no sólo de la autorización o falta de prohibición por parte de la propia comunidad, sino que también deberán contar con la autorización o licencia expedida por la Administración Pública correspondiente.
¿Qué hacer si un vecino/a incumple con la prohibición de destinar las viviendas a uso turístico?
Para el caso en que uno de los propietarios incumpla con la prohibición o limitación de la actividad de alquiler turístico, la comunidad de propietarios podría ejercitar una acción de cesación, que se encuentra contemplada en el artículo 7.2 de la LPH.
De manera que, la comunidad de propietarios podría interponer una demanda ejercitando esta acción de cesación de la actividad, para que sean los tribunales de justicia los que obliguen al propietario a cumplir con las normas fijadas por la comunidad.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre las limitaciones de los pisos de uso turístico por parte de las comunidades de propietarios?
Pues bien, ahora quiero hacer una breve referencia a la posición mantenida por el Tribunal Supremo en relación con la actividad de pisos de uso turístico en las comunidades de propietarios. Esta posición se puede apreciar concretamente en dos recientes resoluciones, me refiero a las sentencias nº1671/2023 y nº1643/2023, dictadas por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.
Y es que, en ambos casos, el Tribunal Supremo avala el veto de los pisos de uso turístico en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica, considerando como tal esta tipología de alquiler.
No obstante, el alto tribunal aclara que no se trata de aplicar el artículo 17.12 Ley de Propiedad Horizontal al que hicimos referencia un poco más arriba, sino que en ambos casos de lo que se trata es de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico.
Me despido de ti, nos vemos pronto.
Escribo estas pequeñas líneas sobre un tema que se nos plantea últimamente en el despacho de abogados en Ferrol, así como también en SC inmobiliarias.
Y es que, como ya habrás podido leer en este blog, mi actividad profesional se centra en el derecho penal , en el derecho inmobiliario y en el asesoramiento de sujetos obligados por la Ley 10/2010.
Espero que estas breves notas te hayan servido de algo. Y para cualquier cuestión en la que te pueda ayudar, no dudes en contactar conmigo.