En el mercado inmobiliario, tanto compradores como vendedores de inmuebles deben tener un conocimiento sólido de ciertos términos y conceptos legales para evitar problemas y garantizar una transacción segura y eficiente. Este artículo ofrece una guía sobre algunos de los conceptos básicos en la compraventa de inmuebles que se deben tener en cuenta por las partes involucradas.
Términos o conceptos básicos en la compraventa
Escritura pública: La escritura pública es un documento legal que se firma ante un notario y formaliza la compraventa de un inmueble. Este documento es esencial para la validez de la transacción y es necesario para inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Registro de la propiedad: El Registro de la Propiedad es una institución pública donde se inscriben los derechos de propiedad sobre bienes inmuebles. Inscribir la propiedad en el registro es crucial para proteger los derechos de la parte compradora y para que el derecho de propiedad pueda ser oponible frente a terceros. Este registro no debe ser confundido con el catastro.
Contrato de arras o señal: Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de compromiso para la compra del inmueble. Existen diferentes tipos de arras (confirmatorias, penitenciales y penales) y es importante conocer sus implicaciones legales. Resulta importante también conocer las diferencias entre el contrato de arras y la escritura de compraventa.
Hipoteca: Una hipoteca es un préstamo garantizado con la propiedad del inmueble. Es fundamental comprender las condiciones del préstamo hipotecario, incluyendo la tasa de interés, el plazo de amortización y las posibles comisiones bancarias que se derivan de su contratación.
Tasación: La tasación es la valoración económica de un inmueble realizada por un profesional cualificado para ello. Este documento es necesario para que el banco conceda una hipoteca y debería asegurar que el precio de venta o compra es acorde al valor de mercado.
Certificado energético: El certificado energético es un documento que evalúa la eficiencia energética de una propiedad. Es obligatorio presentar este certificado en la venta o alquiler de un inmueble. No obstante, existen algunos supuestos en los que no hay que cumplir con esta obligación.
Gastos e impuestos en las compraventas
Debido a la importancia que representan dentro de las operaciones inmobiliarias, tanto para compradores como vendedores, no debemos olvidar los gastos relativos a las actuaciones de determinados profesionales o referidos a los impuestos derivados de la compraventa.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este impuesto lo paga el comprador/a en las compraventas sobre inmuebles de segunda mano. La cantidad a pagar se deriva de aplicar un porcentaje sobre el precio de la operación. Este porcentaje varía en función de la Comunidad Autónoma.
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Se aplica únicamente a la compraventa de viviendas nuevas y lo paga el comprador. Es decir, se debe pagar este impuesto y no el ITP cuando la vivienda la vende el promotor del inmueble.
- Gastos notariales y registrales: Incluyen los honorarios del notario/a así como también los honorarios del Registrador/a por llevar a cabo la inscripción de la propiedad a nombre de la parte compradora en el Registro.
- Gastos inmobiliaria: Si en la operación inmobiliaria interviene un profesional inmobiliario debes tener en cuenta los gastos derivados de los servicios de estos profesionales. Normalmente, en la mayoría de los casos, los honorarios de las agencias inmobiliarias son abonados por la parte vendedora, aunque esto puede variar en función de la zona donde se encuentren. Se trata de un gasto que puedes evitar si decides vender tu vivienda sin una agencia inmobiliaria.
Aspectos clave para la parte compradora de un inmueble
Si vas a comprar una vivienda, sin duda, algo que debes tener en consideración antes de comprar una vivienda, son diferentes aspectos básicos que debes conocer. En concreto nos referimos a tres puntos que debes de comprobar con carácter previo.
Situación urbanística: Verificar la situación urbanística del inmueble es fundamental para asegurarte de que cumple con las normativas municipales y autonómicas y no está afectado por ningún plan urbanístico o expediente urbanístico sancionador que pueda alterar su valor o uso.
Cargas y gravámenes: Que no te cuenten «batallas», es esencial comprobar que la propiedad que pretendes comprar está libre de cargas, gravámenes, hipotecas u otros derechos de terceros que puedan afectar la transacción. Algunas cargas o gravámenes pueden ser solventadas y solucionadas, otras no resultará tan fácil. En este punto, al igual que para los problemas urbanísticos que puedan afectar a la vivienda, lo mejor es que contactes con un abogado experto en derecho inmobiliario.
Estado de la propiedad: Realizar una inspección detallada del estado físico de la propiedad ayuda a identificar posibles problemas estructurales, de mantenimiento o de servicios que podrían implicar gastos adicionales. Lo mejor es, que si careces de conocimientos técnicos, visites la vivienda con un profesional.
Aspectos clave para la parte vendedora de un inmueble
Si por el contrario, vas a vender una vivienda, hay otros aspectos que debes de tener en cuenta tanto antes, como después de firmada la compraventa inmobiliaria. En concreto nos referimos a los siguientes puntos:
Obligaciones fiscales: No te lleves sustos innecesarios, y ten en cuenta todas sus obligaciones fiscales derivadas de la compraventa. Sin duda alguna, no olvides tanto el llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal), así como la posible ganancia patrimonial en el IRPF.
Documentación necesaria: Reúne con carácter previo a anunciar la vivienda toda la documentación necesaria, como el título de propiedad (compraventa, adjudicación herencia, etc), el certificado energético y otros documentos relevantes.
Reparaciones y mejoras previas a la venta: Considerar realizar pequeñas reparaciones y mejoras puede aumentar el valor de la propiedad y hacerla más atractiva para los potenciales compradores potenciales.
En conclusión
El manejo de todos estos aspectos o conceptos básicos en la compraventa será fundamental para que puedas evitar cualquier sorpresa, tanto si quieres vender un inmueble como si pretendes comprarlo. Hay cuestiones que, quizás, lo mejor es que contrates a un profesional que te pueda ayudar ya que te agilizará el proceso y te aportará mayor seguridad a la hora de realizar cualquier operación inmobiliaria.
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