En los últimos años, la proliferación de pisos turísticos ha generado un intenso debate, especialmente en el contexto de las comunidades de propietarios. Estos inmuebles, alquilados para estancias cortas a turistas, han sido una fuente de ingresos para muchos propietarios, pero también han provocado conflictos dentro de las comunidades. En este artículo analizamos la reciente sentencia del Tribunal Supremo (STS 4790/2024) que establece las bases para la prohibición de los pisos turísticos por mayoría cualificada. También se ofrece una visión general sobre cómo puede afectar a propietarios e inversores, así como algunos consejos prácticos para quienes buscan alquilar sus inmuebles con fines turísticos.
La problemática de los pisos turísticos
El incremento del alquiler turístico ha puesto de manifiesto el impacto que esta actividad tiene en las comunidades de vecinos. Desde el aumento del ruido y el deterioro de las zonas comunes, hasta la falta de seguridad y convivencia, muchos propietarios han visto con desagrado la transformación de sus edificios en zonas de tránsito continuo de turistas. Este fenómeno ha sido exacerbado por plataformas como Airbnb o Booking, que han facilitado el acceso masivo a este tipo de alquileres, afectando no solo a los residentes, sino también al mercado de la vivienda, elevando los precios de los alquileres residenciales.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo: Sentencia 4790/2024
El Tribunal Supremo, en su reciente sentencia 4790/2024, ha sentado un importante precedente al establecer que las comunidades de propietarios pueden prohibir los pisos turísticos mediante un acuerdo adoptado por una mayoría de tres quintos, según lo estipulado en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta sentencia aclara una controversia que había generado posturas dispares en las audiencias provinciales sobre si dicha prohibición requería unanimidad o bastaba con una mayoría cualificada. Una polémica que comentamos este mismo año en este blog en la entrada sobre pisos de uso turístico en las comunidades de propietarios.
Ahora, la Sala del Tribunal Supremo interpreta que la facultad de «limitar o condicionar» la actividad de alquiler turístico incluye la posibilidad de prohibirla completamente. Este razonamiento se basa en la interpretación gramatical y teleológica del artículo, apoyándose en el espíritu y finalidad de la norma introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019. Según este decreto, la proliferación de pisos turísticos ha impactado negativamente en la accesibilidad a la vivienda de alquiler residencial, justificando la intervención de las comunidades para regular su uso.
Requisitos para prohibir los pisos turísticos
La sentencia deja claro que para adoptar un acuerdo de prohibición de los pisos turísticos es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
- Mayoría cualificada: Se requiere una mayoría de tres quintos de los propietarios que, además, representen tres quintos de las cuotas de participación.
- No retroactividad: Los acuerdos no pueden afectar a los propietarios que ya ejercían la actividad de alquiler turístico antes de la adopción del acuerdo.
Este fallo supone un importante cambio en la forma en que las comunidades de propietarios pueden regular la actividad de alquiler turístico, otorgándoles mayor control para preservar el uso residencial de sus inmuebles.
Consejos para inversores en pisos turísticos
Si estás pensando en adquirir un inmueble para destinarlo al alquiler turístico, es crucial que consideres los siguientes aspectos para evitar problemas con la comunidad de propietarios:
- Revisa los Estatutos de la Comunidad.
Antes de adquirir un inmueble, asegúrate de revisar los estatutos de la comunidad de propietarios. Si ya existen prohibiciones o limitaciones explícitas sobre el alquiler turístico, será complicado ejercer esta actividad. Incluso si no las hubiera en el momento de la compra, las comunidades tienen la capacidad de modificar los estatutos posteriormente, siempre que cuenten con la mayoría cualificada requerida.
- Consulta la normativa local
Además de la normativa de la comunidad de propietarios, es esencial que verifiques la normativa municipal y autonómica. Algunas ciudades, debido a la presión turística, han implementado normativas restrictivas que limitan o incluso prohíben el alquiler turístico en determinadas zonas. Por tanto, asegúrate de que la actividad esté permitida en la zona donde pretendes adquirir el inmueble.
- Sé transparente con la Comunidad.
Es recomendable que mantengas una buena relación con la comunidad de propietarios y que informes adecuadamente sobre tus intenciones de destinar el inmueble al alquiler turístico. Aunque no siempre es posible evitar el conflicto, la transparencia puede ayudar a suavizar las tensiones.
Consejos para propietarios que quieren limitar el uso turístico
Si eres propietario en una comunidad y te preocupa el impacto del alquiler turístico, estos son algunos pasos que puedes seguir para limitar este uso:
- Participa en las Juntas de Propietarios
La clave para influir en la toma de decisiones de tu comunidad es participar activamente en las juntas. Proponer la inclusión de puntos en el orden del día relacionados con la prohibición o limitación de los pisos turísticos es un primer paso para iniciar el debate.
- Consigue el Apoyo Mayoritario
Recuerda que, para que la prohibición sea efectiva, necesitarás el apoyo de al menos tres quintos de los propietarios. Esto implica realizar una labor de persuasión y concienciación entre los vecinos sobre los beneficios de limitar el uso turístico para la convivencia y la seguridad de la comunidad.
- Considera la Acción Legal
Si un propietario incumple con las normativas adoptadas por la comunidad, es posible recurrir a la acción de cesación prevista en el artículo 7.2 de la LPH. Esta medida permite a la comunidad demandar judicialmente al propietario para cesar en la actividad de alquiler turístico que infrinja las normas comunitarias.
Conclusión
La sentencia del Tribunal Supremo ha despejado las dudas sobre la capacidad de las comunidades de propietarios para prohibir el alquiler turístico por mayoría cualificada. Este fallo tiene implicaciones significativas tanto para los inversores como para los propietarios preocupados por la convivencia y el uso de los inmuebles en sus comunidades.
Para quienes deseen dedicarse al alquiler turístico, es fundamental entender el marco legal y las restricciones que pueden imponer tanto las normativas locales como las comunidades de propietarios. Por otro lado, los propietarios que buscan preservar el carácter residencial de sus inmuebles ahora cuentan con herramientas más claras para limitar este tipo de actividad.
Este equilibrio entre el derecho a la propiedad y la convivencia comunitaria seguirá siendo un tema clave en los próximos años, especialmente en zonas urbanas con alta demanda turística.
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